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深圳楼市开发商差价补偿样本：观望中的独角戏

已经陷入观望多时的深圳楼市，并没有因为“金九银十”的到来，而打破成交量低迷的困局。一粒石子就可以让它泛起狂澜。

13日，“石子”出现。深圳桑泰地产开发的楼盘“丹华府”项目推出特惠单位，开发商承诺按照特惠单位的价格，对此前已经购房的业主，全部进行差额补偿。国内楼市首个“全额补偿业主购房差额的楼盘”立刻搅动了平静中的“观望者们”。

“作秀，开发商怎么可能把三期赚到的钱从自己的口袋里再掏出来？”16日，丹华府一期业主张海滨笑着说。14日，一群得到消息的睇楼客蜂拥而至。

15日，售楼部再次陷入清冷。“我们之前该补该处理的都已经处理完了。”丹华府售楼部袁经理告诉本报。

此前一天，有消息称深圳政府有关部门叫停了补偿工作。而就在16日，深圳市国土房管局高调辟谣“并未叫停”，不会行政干涉市场行为。

人们对深圳楼市下一步走势的揣测上，又增加了多一层疑虑。

来自深圳市国土房管局的数据显示，今年1-9月，深圳二手房交易量和新房交易量已经同比分别大降70%和50%。

“交易量的无比低迷将对城市经济产生不利影响，深圳市主管部门应该出台政策刺激购房消费。”10月14日，深圳市房地产研究中心副主任王锋对外表示。

自2007年10月份至今，国内的房地产市场已经调整持续了1年多，全国已经有12-13个城市进行救市，但深圳政府并未出手，交易量没有出现回升。

在深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕看来，即使楼价跌到位，仍需要一定的时间让消费者恢复信心。否则，消费者需要一个明确的“讯息拐点”来激励自己入市。

显然，这个“讯息拐点”可能来自政府的救市举措，这意味着决策层默认了房价到了“可以止跌”的价位。但政府的克制让市场的期望持续落空，地产商也就只好选择上演“独角戏”。

地产商的“独角戏”

桑泰地产开发的丹华府项目，位于深圳南山区西丽大学城附近。这个楼盘有四期，据张海滨回忆，一期在2007年入住的时候，还比较抢手。“那是深圳楼价冲击峰顶的时刻，我入住的时候，房价就已经涨了3000元，近50%。”

本报走访发现，二期有部分住户入住，三、四期根本还没有人入住。而此番承诺补偿差价的目标业主就是三期楼盘的买家。

目前，三期出售的都是毛坯房，且是上百平方米的大户型，还有部分复式单位。按照丹华府项目对外的承诺，早前的售价每平米20000元，降到了目前起价的13000元、均价的17000元。

“我们补偿的总额在2000万到3000万之间。”袁经理对外表示。以均价算，2500万补偿每平米3000元的均价，意味着，丹华府相当于要补偿8000平米的售出面积，这至少相当于40套已售出单位。

“估计三期楼盘还没有这么大的出货量。”有楼盘周边地产中介猜测。

桑泰方面原本制定的补偿计划以两种方式进行：“还没有签订合同的业主，开发商会直接以新价格与之重新签合同；已经签订了购房合同的业主，开发商则以装修款的形式退回给客户。”

但15日下午，深圳市中联地产的中介黄涛向本报透露，从未听说过丹华府有过降价的行为，“没有降价哪里来的差价呢？”丹华府楼盘下的保安也肯定了这一点，开盘到现在也一直是13000元起，均价17000元。

高海燕对本报直言，“这或许是开发商基于自身的营销目的，而采取的营销手段。”

“房价调整需要一个时间周期，而买卖双方的心理调整也需要一个周期。”高分析，不论价格是否已经到位，心理恢复都需要更长的时间。而这就为买卖双方提供了“心理战”的交锋平台。

楼市的“心理战”

高海燕分析，持币待购的买家，其心理显然处于“房价继续走低的预期之中，楼价的逐步下跌能够逐步释放出相应价位上的刚性需求。而深圳市场上的成交量没有回升，简而言之，就是“没有跌到位”。

而房地产商方面，面对吃紧的现金流无法坚持多久，只能如买家所愿的选择降价；或者一厢情愿的等待政府的救市政策出台。

“开发商面对一个抉择，不降价可能难以提升出货量；降价了就会引发老业主的抗议、索偿甚至是退房。”16日，满堂红集团市场研究部总监龙斌分析，开发商在两种利益损失之间进行艰难的抉择。

有接近深圳国土房管局的人士向本报透露，“内部会议上也多有讨论是否应该寻找到办法稳定目前深圳的房地产市场。并非是要‘救市’防止价格下跌，关键是避免价格骤降带来不稳定的因素。”

按捺不住的地方决策层已经开始出手。继南京之后，杭州市政府公布了杭州市人民政府《关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，这被外界解读为“24条”救市措施。其中措施包括，“住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元；公积金贷款首付款比例由30%降低至20%”。

但深跌的鹏城楼市还没有等到地方决策层施以援手，地产商只好上演自己的“独角戏”。本报调查了解到，丹华府原本希望通过补偿差价承诺，打消潜在买家的顾虑。

“很多人不买楼是因为怕继续跌，既然我承诺跌了就给你补，你就应该放手去买，因为未来的损失也会由地产商来买单。”有当地地产中介解读其中的博弈心理，而一旦买的人多了，自然这个楼盘就不会继续降价。

龙斌认为，不论如何，桑泰的做法在地产业内推广是不可能的。“同行很难认同，一个单一楼盘的做法也难以引起普遍效应。”

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